財産分与の対象について
夫婦の財産で共有名義のものは財産分与の対象となります。実務的には夫婦の共有名義となっているものはあまりなく、不動産くらいでしょう。夫婦のいずれの名義か分からない場合は共有のものと民法上、推定されています。ただ、名義にこだわる実益はあまりなく、婚姻期間中に形成した財産であれば名義を問わず、実質的には共有財産であるとして、通常は財産分与の対象となります。
つまり、たとえ一方の単独名義になっている場合でも、夫婦が協力して財産を形成している場合は、共有財産として分与の対象になるのです。たとえば、妻が専業主婦で、夫が会社員として働き、住宅ローン債務者は夫、住宅の名義人も夫となっている場合などでも、財産分与の対象となります。
もっとも、夫婦のどちらかの名義になっている場合でも分与の対象とならない場合があります。夫婦が協力して財産を形成したとはいえない、夫婦の一方が婚姻前から所有している財産や婚姻期間中であっても相続や贈与によって取得した財産などです。これらはいわゆる特有財産として、原則的に分与の対象にはなりません（民法７６２条１項）
住宅ローンが残っている不動産の財産分与
土地・建物・マンションを婚姻期間中に取得したのであれば、共有名義、あるいは夫婦どちらかの単独名義であっても原則として財産分与の対象となります。
ただ、住宅ローンの残債務と不動産の価格を比較して残債務のほうが明らかに多い場合は、当該不動産に財産的価値はなく、財産分与の対象にはなりません。この点、負債が財産分与の対象となるか問題となりますが、財産分与は離婚時の夫婦の財産をどう分けるかの問題であって、また負債は当事者以外の第3者（債権者）が関与するために、財産分与の問題としては解決できません。債権者を含めた当事者間での話し合いで決めるしかありません。上記のとおり、住宅ローンの残債務が残っているときの不動産価額の評価方法については、分与時点における不動産の評価額からローンの残元金を控除する方法が一般的です。
不動産の財産分与の方法
不動産そのものを分与するのではなく、第3者に売却してその代金を分与するのであれば、不動産の価格は売却価格でみるほかなく（売却価格については実質的共有であることから夫婦が納得して決めるべきですが、実務的には不動産の名義人であれば単独で売却できてしまいます。）、おのずと不動産の残余価値があるかどうか明らかになりますが、売らない場合は、不動産の価格を査定する必要がでてきます。通常は、不動産仲介業者の無料査定書を利用することが多く、不動産鑑定士による鑑定までするケースは極まれです（数十万円の費用がかかるため）。ただ、業者により査定額に違いがあることが多く、複数の査定書を比較して、中間や平均など納得のできるところで当事者間で合意することが多いです。
売却した場合は、仲介手数料、税金や登記費用などがかかりますので、実際の手取り金額は売却価格よりも減ることになりますが、財産分与の対象となるのはこれらの諸費用を控除して残った金額になることが多いでしょう。逆に売らない場合は、売却にかかる諸費用は控除せずに算定するのが通常です。
売却しない場合は、不動産の査定価格から残債務を引いた金額が財産分与の対象となる財産的価値となります。
このように分与方法については、どちらかが不動産を取得して住宅ローンの返済を続ける方法かあるいは、売却する方法により得た売却金額を財産分与することになります。
売却しないのでれば、不動産の名義人がそのまま取得し、住宅ローンを支払い続けるのが、一番多いケースと思われますが、この場合は、名義人から他方に対して、不動産価値の半分を代償金として支払うことになります。ただし、この場合、不動産を取得する者が代償金を用意できることが前提となります。当事者間で合意できるのであれば、代償金の分割払いも可能ですが、通常は一括払いとなります。
不動産の名義を変更する場合
不動産の名義人でもなく、かつ住宅ローンの債務者でない者が債務を引き受けて、不動産の名義も移す場合は非常に問題が多く、解決が難しい場合が多いです。その者に資力がないと金融機関が債務者変更に応じてくれませんし、通常は名義の変更も認めてはくれません。一方、分与を受ける側に住宅ローンを支払っていけるだけの資力がある場合は、金融機関と相談の上で名義の変更、住宅ローン債務者の変更の手続きをすることは可能です。ただし、夫婦の間で合意ができていることが前提となりますので、訴訟になっている場合は和解ができることが必須となってきます。金融機関との交渉や契約締結が必要となってきますが、判決ではこの点について命令することはできないからです。したがって、夫婦の対立が激しい場合で話し合いや和解が出来ない場合は、名義の変更はできないものと考えておくべきですが、どうしても不動産を確保したい場合は、なんとしても和解にもちこむべきといえるでしょう。
